宅建 税・その他の要点まとめ
税・その他は例年8問で、税金2問、地価公示か鑑定評価1問、住宅金融支援機構・景品表示法・統計・土地・建物の各1問という構成が目安です。登録講習の修了者は、このうち問46〜50の5問が免除されます。税の特例は期限つきのものが多いので、試験年度の4月1日時点で使えるものかを確かめておきましょう。統計は毎年変わるので、試験の直前に最新の公表値を確認してください。
不動産取得税（都道府県税）
| 項目 | 内容 |
|---|
| 課税される取得 | 売買・贈与・交換・新築・増改築（価格が増加した場合）など。登記の有無や有償・無償は問わない |
| 課税されない取得 | 相続、法人の合併など |
| 課税標準 | 固定資産課税台帳の登録価格。宅地評価土地は2027年3月31日までの取得なら価格の2分の1 |
| 標準税率 | 本則100分の4。住宅と土地は2027年3月31日までの取得なら100分の3 |
| 免税点 | 土地10万円、家屋の建築23万円、その他の家屋の取得12万円（課税標準がこれ未満なら非課税） |
| 新築住宅の控除 | 床面積40㎡以上240㎡以下なら課税標準から1,200万円（認定長期優良住宅は1,300万円）控除。下限は2026年4月1日以後の取得から50㎡→40㎡（東京23区の一部の地域を除く）。法人・貸家でも可 |
固定資産税（市町村税）
| 項目 | 内容 |
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| 納税義務者 | 賦課期日（1月1日）現在の固定資産課税台帳上の所有者。質権や100年より長い地上権の目的である土地は、質権者・地上権者 |
| 標準税率 | 100分の1.4（市町村が条例で変更可）。都市計画税は制限税率100分の0.3 |
| 免税点 | 土地30万円、家屋20万円、償却資産150万円 |
| 住宅用地の特例 | 200㎡以下の部分（小規模住宅用地）は価格の6分の1、超える部分は3分の1。都市計画税はそれぞれ3分の1、3分の2 |
| 評価 | 原則3年ごとの基準年度に評価替え。登録価格に不服があれば固定資産評価審査委員会に審査の申出 |
登録免許税（国税）
| 登記の種類 | 本則 | 軽減税率（期限） |
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| 住宅用家屋の所有権保存登記 | 1,000分の4 | 1,000分の1.5（2027年3月31日まで） |
| 住宅用家屋の売買による所有権移転登記 | 1,000分の20 | 1,000分の3（2027年3月31日まで） |
| 住宅取得資金の抵当権設定登記 | 1,000分の4 | 1,000分の1（2027年3月31日まで） |
| 土地の売買による所有権移転登記 | 1,000分の20 | 1,000分の15（2029年3月31日まで） |
- 住宅用家屋の軽減：個人が自ら住む、床面積50㎡以上、新築・取得後1年以内に登記、などが要件。適用回数の制限はない。
- 課税標準は、所有権の登記なら不動産の価額（固定資産課税台帳の価格が基礎）、抵当権の設定登記なら債権金額。
印紙税（国税）
| 場面 | 記載金額・扱い |
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| 交換契約書 | 双方の価額の記載があれば高い方。交換差金だけの記載なら差金の額 |
| 贈与契約書 | 記載金額のない契約書（200円） |
| 土地の賃貸借契約書 | 権利金など後で返還されない金額。敷金・保証金など返還されるもの、月々の賃料は含めない |
| 契約金額を増額する変更契約書 | 増加額が記載金額 |
| 消費税の区分記載 | 消費税額が区分記載されていれば、税抜の金額が記載金額 |
| 国・地方公共団体と私人の共同作成 | 国等が保存するものは課税、私人が保存するものは非課税 |
| 受取書 | 5万円未満は非課税。営業に関しない受取書（個人が自宅を売った代金など）も非課税 |
不動産譲渡契約書と建設工事請負契約書には、2027年3月31日までに作成されたものについて軽減税率があります（例：記載金額1,000万円超5,000万円以下は1万円）。印紙を貼らなかったときの過怠税は本来の税額の3倍（自主的に申し出れば1.1倍）、消印しなかったときも過怠税が課されます。契約の効力には影響しません。
所得税（土地・建物の譲渡所得）
| 項目 | 内容 |
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| 長期・短期 | 譲渡した年の1月1日の所有期間が5年超なら長期（所得税15%・住民税5%）、5年以下なら短期（所得税30%・住民税9%）。ほかに復興特別所得税 |
| 居住用財産の3,000万円特別控除 | 所有期間は問わない。住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで。配偶者・直系血族・生計を一にする親族などへの譲渡は不可。前年・前々年に適用を受けていないこと |
| 10年超所有の軽減税率 | 課税長期譲渡所得のうち6,000万円以下の部分は所得税10%・住民税4%。3,000万円特別控除と併用できる |
| 特定の居住用財産の買換え特例 | 所有期間10年超・居住期間10年以上・譲渡対価1億円以下など。課税の繰延べ。3,000万円特別控除・軽減税率とは選択 |
地価公示法
- 土地鑑定委員会が、都市計画区域その他の土地取引が相当程度見込まれる区域（国土利用計画法の規制区域を除く）から標準地を選ぶ。
- 2人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求め、審査・調整して、毎年1月1日時点の正常な価格を判定し、官報で公示する。
- 正常な価格は、土地に建物や地上権などがない更地としての価格。
- 不動産鑑定士は、近傍類地の取引価格・地代等・同等の効用を有する土地の造成費用から算定される推定の価格を勘案する。
- 土地の取引を行う者は公示価格を指標とするよう努める。不動産鑑定士が公示区域内の土地の正常な価格を求めるときは公示価格を規準とする。
不動産鑑定評価基準
| 手法 | 求める価格 | ポイント |
|---|
| 原価法 | 積算価格 | 再調達原価に減価修正。造成地・埋立地など再調達原価を求められれば土地にも使える |
| 取引事例比較法 | 比準価格 | 事情補正・時点修正・地域要因と個別的要因の比較。投機的な取引事例は使わない |
| 収益還元法 | 収益価格 | 直接還元法（一期間の純収益を還元）とDCF法（複数期間の純収益と復帰価格を割り引く）。自用の不動産にも賃貸を想定して適用 |
| 価格の種類 | 例 |
|---|
| 正常価格 | 合理的な市場で形成される市場価値 |
| 限定価格 | 借地権者による底地の併合、隣接地の併合など市場が相対的に限定される場合 |
| 特定価格 | 証券化対象不動産の評価、民事再生法による早期売却など、法令等による社会的要請を背景とする場合 |
| 特殊価格 | 文化財の建造物など市場性を有しない不動産 |
住宅金融支援機構
- 証券化支援事業（買取型）：民間金融機関の住宅ローン債権（自ら住む住宅の建設・購入、中古住宅を含む）を買い取って証券化する。賃貸住宅は対象外。フラット35の金利は金融機関ごとに異なる。
- 直接融資は、災害復興住宅融資など民間では対応が難しい分野に限る。
- 高齢者向け返済特例：高齢者が自ら住む住宅のリフォームなどで、毎月は利息のみを払い、元金は死亡時に一括返済する。
- 団体信用生命保険業務、住宅融資保険業務なども行う。
景品表示法（不動産の表示に関する公正競争規約）
| 項目 | ルール |
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| 徒歩所要時間 | 道路距離80mにつき1分。1分未満の端数は1分に切り上げ |
| 新築 | 建築工事完了後1年未満で、居住の用に供されたことがないもの |
| 畳数 | 1畳あたり1.62㎡以上で換算 |
| おとり広告 | 存在しない物件、取引できない物件、取引する意思のない物件の表示は禁止 |
| 土地の制限 | 市街化調整区域の土地は原則として宅地の造成・建物の建築ができない旨、接道義務を満たさない土地は再建築できない旨を明示 |
| 二重価格表示 | 過去の販売価格を比べるときは、値下げ直前に2か月以上公表していた価格で、値下げの日から6か月以内に限る（公表日・値下げ日の明示なども必要） |
土地・建物の知識
| 地形 | 宅地としての評価 |
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| 台地・段丘 | 一般に水はけがよく地盤も安定。ただし縁辺部は崖崩れ、台地上の浅い谷は軟弱地盤に注意 |
| 自然堤防 | 周囲より高く砂質で、比較的宅地に適する |
| 後背湿地・旧河道・谷底平野 | 軟弱地盤が多く、地震時の揺れや液状化、水害に注意 |
| 埋立地・干拓地 | 干拓地は海面より低いこともあり、一般に埋立地より水害に弱い |
| 盛土・切土 | 盛土部分は切土部分より不安定になりやすい。等高線の間隔が密なほど急傾斜 |
- 木材は乾燥している（含水率が小さい）ほど強い。集成材は小さな板を接着したもので、割れや反りが少ない。
- 鉄骨は熱に弱いので耐火被覆が必要。コンクリートはアルカリ性で鉄筋の錆を防ぐ。引張強度は圧縮強度の10分の1程度。
- 耐震構造は柱や壁で揺れに耐え、制震構造はダンパーなどで揺れを吸収し、免震構造は積層ゴムなどで揺れを伝わりにくくする。
- 枠組壁工法（ツーバイフォー）は、木材の枠組みに構造用合板を張った壁と床で建物を支える。