宅建 権利関係の要点まとめ
権利関係は例年14問で、民法が中心に、借地借家法・区分所有法・不動産登記法から出題されます。出題の根拠は試験年度の4月1日時点で施行されている法令で、2026年度の試験では、2026年4月1日施行の改正区分所有法と住所等変更登記の義務化も範囲に入ります。範囲が広いので、「誰が保護されるか」「何年か」を表で押さえるのが近道です。
意思表示
| 種類 | 当事者間の効果 | 第三者との関係 |
|---|
| 心裡留保（93条） | 原則有効。相手方が真意でないと知り、または知ることができたときは無効 | 無効を善意の第三者に対抗できない |
| 虚偽表示（94条） | 無効 | 善意の第三者に対抗できない（無過失・登記は不要） |
| 錯誤（95条） | 取り消せる。動機の錯誤は、その事情が基礎とされていることが表示されていたとき。重過失があると原則取り消せない | 善意無過失の第三者に対抗できない |
| 詐欺（96条） | 取り消せる。第三者の詐欺は、相手方が悪意・有過失のときだけ | 善意無過失の第三者に対抗できない |
| 強迫（96条） | 取り消せる。第三者の強迫でも取り消せる | 第三者にも対抗できる |
制限行為能力者
| 区分 | 単独でした行為 | ポイント |
|---|
| 未成年者（18歳未満） | 法定代理人の同意がなければ取り消せる | 単に権利を得る行為・処分を許された財産の処分は単独でできる。婚姻による成年擬制はない |
| 成年被後見人 | 同意を得ていても取り消せる | 日用品の購入など日常生活の行為は取り消せない。居住用不動産の処分は家庭裁判所の許可 |
| 被保佐人 | 13条の重要な行為（不動産の売買・借財・保証・新築や増改築など）は保佐人の同意が必要 | 日常生活の行為は単独でできる |
| 被補助人 | 家庭裁判所が定めた特定の行為だけ同意が必要 | 本人以外の請求で審判するには本人の同意が必要 |
制限行為能力者が「行為能力者である」と信じさせるため詐術を用いたときは、取り消せません（21条）。相手方は1か月以上の期間を定めて催告でき、能力者になった本人や法定代理人が確答しなければ追認とみなされます。
代理
- 代理人は行為能力者でなくてよい。制限行為能力者が代理人としてした行為は、行為能力の制限を理由に取り消せない（102条）。
- 自己契約・双方代理は無権代理とみなす。本人があらかじめ許諾した行為と債務の履行は除く（108条）。
- 無権代理の相手方：本人への催告（確答がなければ追認拒絶とみなす）、善意なら本人の追認前に取消し、要件を満たせば無権代理人に履行または損害賠償を請求（117条）。
- 表見代理：代理権授与の表示（109条）、権限外の行為（110条）、代理権消滅後（112条）。相手方の善意無過失（110条は正当な理由）が必要。
- 無権代理人が本人を単独相続 → 追認拒絶できない。本人が無権代理人を相続 → 追認拒絶できる（判例）。
- 代理権の消滅：本人の死亡、代理人の死亡・破産手続開始・後見開始。委任による代理は本人の破産でも消滅する。本人の後見開始では消滅しない。
時効
| 項目 | 内容 |
|---|
| 取得時効 | 所有の意思・平穏・公然の占有で20年。占有開始時に善意無過失なら10年。前主の占有を併せて主張できる |
| 債権の消滅時効 | 権利を行使できることを知った時から5年、または行使できる時から10年（人の生命・身体の侵害による損害賠償は20年） |
| 不法行為の損害賠償 | 損害と加害者を知った時から3年（人の生命・身体は5年）、不法行為の時から20年 |
| 完成猶予 | 裁判上の請求（確定判決で更新し、時効期間は10年に）、催告（6か月。猶予中の再度の催告は効力なし）、協議を行う旨の書面の合意（原則1年） |
| 更新 | 債務の承認、確定判決など。時効の利益はあらかじめ放棄できない |
所有権は消滅時効にかかりません。時効完成後に債務を承認した債務者は、時効の完成を知らなかったときでも、信義則上その後に時効を援用できません（判例）。
物権変動と対抗要件（177条）
| 場面 | 結論 |
|---|
| 二重譲渡 | 先に登記した方が優先。単なる悪意者は保護、背信的悪意者は保護されない |
| 取消し前の第三者 | 詐欺・錯誤なら善意無過失の第三者が保護。強迫は第三者にも対抗できる |
| 取消し後・解除後の第三者 | 対抗関係。登記の先後で決まる |
| 時効完成前の第三者 | 時効取得者は登記なしで対抗できる |
| 時効完成後の第三者 | 対抗関係。登記が必要 |
| 共同相続 | 法定相続分は登記なしで対抗できる。法定相続分を超える部分は登記が必要（899条の2） |
| 不法占拠者・無権利者 | 登記なしで明渡しを求められる |
抵当権
- 性質：付従性・随伴性・不可分性・物上代位性。物上代位（売買代金・賃料・火災保険金など）は払渡し前の差押えが必要。
- 利息など：後順位抵当権者などがいるときは、満期となった最後の2年分まで。根抵当権は極度額まで（2年の制限なし）。
- 法定地上権：抵当権設定時に土地上に建物があり、土地と建物が同一所有者 → 競売で別々の所有者になると成立。建物の登記は不要。更地に設定後に建てた建物には成立しない（土地と一括競売はできる。優先弁済は土地代金のみ）。
- 抵当権消滅請求：第三取得者ができる。主たる債務者・保証人はできない。競売による差押えの効力発生前にする。
- 抵当権に対抗できない建物賃借人：競売手続開始前から使用していれば、買受けの時から6か月間は明渡しが猶予される（395条）。
- 根抵当権：元本確定前は随伴性がなく、被担保債権の範囲の変更に後順位抵当権者の承諾は不要。極度額の変更には利害関係者の承諾が必要。
保証・連帯債務
| 項目 | 内容 |
|---|
| 保証契約の方式 | 書面（電磁的記録を含む）でしなければ無効 |
| 抗弁権 | 普通の保証人は催告・検索の抗弁権あり。連帯保証人にはない |
| 個人根保証 | 極度額を定めなければ無効 |
| 主たる債務者に生じた事由 | 時効の完成猶予・更新などは保証人にも及ぶ |
| 連帯保証人・連帯債務者に生じた事由 | 弁済・更改・相殺・混同は他の者にも及ぶ。履行の請求・免除・時効の完成は原則として及ばない（相対効） |
債務不履行・解除・売買
- 損害賠償には債務者の帰責事由が必要（債務者が免責事由を立証）。金銭債務は不可抗力でも免責されない。
- 解除に帰責事由は不要。催告解除は不履行が軽微ならできない。履行不能や明確な履行拒絶は無催告で解除できる。解除しても損害賠償は請求できる。
- 解約手付：相手方が履行に着手するまで、買主は手付を放棄、売主は倍額を現実に提供して解除できる。手付解除では損害賠償は請求できない。
- 危険負担：双方に責任のない事由で履行できなくなったら、買主は代金の支払いを拒める。引渡し後の滅失は買主の負担。
| 契約不適合責任（売買） | 内容 |
|---|
| 買主ができること | 追完請求（修補・代替物・不足分）、代金減額請求（原則として催告後）、損害賠償請求、解除 |
| 帰責事由 | 追完・減額・解除に売主の帰責事由は不要。損害賠償には必要。買主の責任による不適合では追完・減額・解除できない |
| 期間 | 種類・品質の不適合は、知った時から1年以内に通知（売主が悪意・重過失なら制限なし）。数量・権利の不適合には適用しない |
| 免責特約 | 有効。ただし知りながら告げなかった事実などは免れない（572条） |
賃貸借（民法）
- 存続期間は最長50年。必要費は直ちに、有益費は終了時に償還請求。一部が使えなくなれば賃料は割合に応じて減額される。
- 無断の譲渡・転貸は解除事由。ただし背信的行為と認めるに足りない特段の事情があれば解除できない（判例）。
- 適法な転貸：転借人は賃貸人に直接義務を負う。合意解除は転借人に対抗できない。債務不履行による解除は対抗でき、転借人への催告も不要。
- 敷金：賃貸借が終了し明渡しを受けた時に返還（明渡しが先）。賃貸人の地位の移転では新賃貸人に承継、賃借権の譲渡では承継されない。
- 原状回復：通常損耗・経年変化は含まない。
借地借家法
| 借地（建物所有目的） | 内容 |
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| 存続期間 | 30年以上（定めなし・30年未満は30年）。更新後は1回目20年、2回目以降10年 |
| 対抗力 | 借地上の借地権者名義で登記された建物（家族名義は不可）。滅失しても掲示で2年間保たれる |
| 建物買取請求 | 期間満了で更新がないとき。債務不履行による解除では不可 |
| 一般定期借地権 | 50年以上。書面（電磁的記録を含む） |
| 事業用定期借地権 | 10年以上50年未満。居住用は不可。公正証書 |
| 建物譲渡特約付借地権 | 30年以上 |
| 借家（建物賃貸借） | 内容 |
|---|
| 期間 | 1年未満は期間の定めがないものとみなす（定期建物賃貸借を除く） |
| 更新拒絶・解約申入れ | 賃貸人は正当事由が必要。更新拒絶は期間満了の1年前から6か月前までに通知。解約申入れは6か月後に終了 |
| 対抗力 | 建物の引渡し |
| 造作買取請求権 | 特約で排除できる |
| 定期建物賃貸借 | 書面（電磁的記録を含む）で契約。事前に更新がない旨を書面（承諾があれば電磁的方法）で説明。1年未満も可。賃料を減額しない特約も有効 |
区分所有法（2026年4月1日施行の改正後）
| 決議 | 要件 |
|---|
| 普通決議 | 集会に出席した区分所有者及びその議決権の各過半数（議決権行使書・委任状による行使も出席に含む） |
| 共用部分の変更（形状・効用の著しい変更）・規約の設定変更などの特別決議 | 区分所有者及び議決権の各過半数が出席し（定足数）、出席者の各4分の3以上。共用部分の変更は、共用部分の瑕疵で他人に危害が生じるおそれがあるときの除去や、バリアフリー化のためなら出席者の各3分の2以上（17条5項） |
| 建替え決議 | 区分所有者及び議決権の各5分の4以上。耐震性・防火性の不足、外壁剝落のおそれ、給排水管の著しい劣化、バリアフリー基準への不適合のいずれかに当たれば各4分の3以上（62条） |
| 所在等不明区分所有者 | 裁判所の認定を受ければ、全ての決議の母数から除外できる |
- 共用部分の持分は、規約に別段の定めがなければ専有部分の床面積（内側線で計算）の割合による。
- 専有部分と敷地利用権は、規約に別段の定めがなければ分離して処分できない。
- 規約・集会の決議は、区分所有者の特定承継人にも効力が及ぶ。占有者も建物の使用方法について区分所有者と同じ義務を負う。
不動産登記法
| 項目 | 内容 |
|---|
| 申請の原則 | 権利の登記は登記権利者と登記義務者の共同申請。相続・判決・登記名義人の氏名住所の変更などは単独申請 |
| 表題登記 | 新築建物・土地の表示の登記は1か月以内に申請義務 |
| 相続登記（2024年4月1日から） | 相続の開始と所有権の取得を知った日から3年以内。施行前の相続も対象。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料 |
| 住所等変更登記（2026年4月1日から） | 氏名・住所などが変わった日から2年以内。施行前の変更も対象。正当な理由なく怠ると5万円以下の過料 |
| 登記事項証明書 | 誰でも交付を請求できる |
相続
| 相続人 | 配偶者の相続分 | 他の相続人 | 遺留分（全体） |
|---|
| 配偶者と子 | 2分の1 | 子が2分の1を均等に | 2分の1 |
| 配偶者と直系尊属 | 3分の2 | 直系尊属が3分の1 | 2分の1 |
| 配偶者と兄弟姉妹 | 4分の3 | 兄弟姉妹が4分の1 | 配偶者のみ2分の1（兄弟姉妹はなし） |
| 直系尊属のみ | — | 全部 | 3分の1 |
- 代襲相続：子の代わりに孫（さらに下も可）、兄弟姉妹の代わりに甥・姪まで。相続放棄は代襲原因にならない。
- 承認・放棄：相続の開始を知った時から3か月以内。放棄は家庭裁判所への申述。限定承認は共同相続人全員で。相続開始前の放棄はできない。
- 遺留分侵害額請求は金銭で。相続開始前の遺留分の放棄は家庭裁判所の許可が必要。
- 自筆証書遺言：財産目録は自書でなくてよい（各ページに署名押印）。法務局で保管したものは検認が不要。
- 配偶者居住権：遺産分割・遺贈などで取得。原則終身、譲渡不可、登記で第三者に対抗できる。
- 相続土地国庫帰属制度（2023年4月27日から）：相続・相続人への遺贈で取得した土地を、法務大臣の承認を受けて国庫に帰属させる。建物がある土地は不可。10年分の管理費用相当の負担金が必要。
共有・請負・不法行為
| 行為 | 共有物での要件（2023年4月施行の改正後） |
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| 保存行為 | 各共有者が単独でできる |
| 管理行為・軽微な変更（形状・効用の著しい変更を伴わない）・短期の賃貸借（建物3年・土地5年以内） | 持分の価格の過半数 |
| 変更（著しい変更） | 共有者全員の同意 |
- 請負：注文者は仕事の完成前ならいつでも損害を賠償して解除できる。報酬は引渡しと同時。不適合の通知は知った時から1年以内。
- 使用者責任：使用者が賠償したら、被用者に信義則上相当な範囲で求償できる。
- 工作物責任：まず占有者が責任を負い、占有者が必要な注意をしていたときは所有者が無過失責任を負う。
- 不法行為による損害賠償債務は、不法行為の時から遅滞になる。