宅建 宅建業法の要点まとめ
宅建業法（住宅瑕疵担保履行法を含む）は50問中20問と最も多く、得点源にしたい分野です。出題の根拠は試験年度の4月1日時点で施行されている法令です。期間・金額・人数などの数字がそのまま問われるので、表で覚えるのが近道です。
宅建業と免許
| 取引 | 自ら当事者 | 代理 | 媒介 |
|---|
| 売買 | 宅建業 | 宅建業 | 宅建業 |
| 交換 | 宅建業 | 宅建業 | 宅建業 |
| 貸借 | 宅建業でない（転貸も同じ） | 宅建業 | 宅建業 |
- 「宅地」は、建物の敷地に供する土地と、用途地域内の土地（道路・公園・河川・広場・水路を除く）。
- 免許権者：2つ以上の都道府県に事務所を置くなら国土交通大臣、1つの都道府県だけなら知事。支店で宅建業を営めば、本店は宅建業をしなくても事務所に当たる。
- 国・地方公共団体は免許不要。信託会社・信託銀行は国土交通大臣への届出で営める。
- 免許を取り消されたり失効したりしても、それまでに結んだ契約の取引を結了する範囲では宅建業者とみなされる。
| 手続き | 期限・内容 |
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| 免許の有効期間 | 5年。更新の申請は満了日の90日前から30日前まで |
| 免許換え | 事務所の移転などで免許権者が変わるとき、新しい免許権者に申請。有効期間は新たに5年 |
| 変更の届出 | 商号、事務所の名称・所在地、役員・政令使用人の氏名、専任の宅建士の氏名が変わったら30日以内 |
| 廃業等の届出 | 30日以内（死亡は相続人が知った日から） |
| 廃業等の理由 | 届け出る人 | 免許が失効する時 |
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| 個人業者の死亡 | 相続人 | 死亡の時 |
| 法人の合併による消滅 | 消滅した法人の代表役員だった者 | 合併の時 |
| 破産手続開始の決定 | 破産管財人 | 届出の時 |
| 合併・破産以外の解散 | 清算人 | 届出の時 |
| 廃業 | 個人は本人、法人は代表役員 | 届出の時 |
免許の欠格事由（主なもの）
- 破産手続開始の決定を受けて復権を得ない者（復権すれば直ちに可）。
- 拘禁刑以上の刑、または宅建業法違反・暴力団対策法違反・傷害・暴行・脅迫・背任などの罪による罰金刑に処せられ、執行を終えてから5年を経過しない者。執行猶予は、猶予期間が満了すれば直ちに可。
- 不正手段による免許取得、業務停止処分事由に当たり情状が特に重い、業務停止処分違反で免許を取り消され、取消しから5年を経過しない者（法人は聴聞の公示日前60日以内の役員も）。
- 暴力団員等（暴力団員でなくなってから5年を経過しない者を含む）、免許申請前5年以内に宅建業に関し不正・著しく不当な行為をした者、心身の故障で適正に営めない者。
- 法人の役員・政令使用人、未成年者の法定代理人に欠格者がいる場合も免許を受けられない。
過失傷害罪や道路交通法違反の罰金刑は欠格事由に当たりません。起訴されて公判中の者も、判決が出るまでは欠格ではありません。
宅建士
| 項目 | 内容 |
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| 登録 | 試験を行った知事に。実務経験2年以上か登録実務講習の修了が必要。登録に有効期間はない |
| 変更の登録 | 氏名・住所・本籍・勤務先業者の商号や免許証番号が変わったら遅滞なく。氏名・住所は宅建士証の書換え交付も |
| 登録の移転 | 他県の事務所で働く（働こうとする）とき任意で。登録知事を経由して申請。事務禁止期間中は不可 |
| 宅建士証 | 有効期間5年。交付申請前6か月以内の法定講習が必要（合格から1年以内の交付は不要）。移転後の宅建士証は従前の残り期間 |
| 死亡等の届出 | 30日以内（死亡は相続人が知った日から） |
| 専任の宅建士 | 事務所は業務従事者5人に1人以上、契約等をする案内所は1人以上。不足したら2週間以内に補充 |
- 宅建士だけの仕事は、重要事項の説明、35条書面への記名、37条書面への記名の3つ。説明する宅建士は専任でなくてよい。
- 重要事項の説明では請求がなくても宅建士証を提示し、取引の関係者から請求があったときも提示する。
- 事務禁止処分を受けたら宅建士証を交付知事に速やかに提出。登録が消除されたら返納。
営業保証金と保証協会
| 項目 | 営業保証金 | 保証協会（弁済業務保証金分担金） |
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| 額 | 主たる事務所1,000万円、その他の事務所ごとに500万円 | 主たる事務所60万円、その他の事務所ごとに30万円 |
| 納める先・方法 | 主たる事務所の最寄りの供託所。金銭か有価証券（国債100％、地方債・政府保証債90％、その他80％） | 保証協会に金銭で。協会は受領から1週間以内に供託所に供託 |
| 時期 | 免許後に供託し、届け出てから事業開始。3か月以内に届出がなければ催告、催告から1か月で取消しもある | 加入しようとする日まで。新しい事務所は設置から2週間以内 |
| 還付 | 宅建業に関し取引をした者（宅建業者を除く） | 同じ。保証協会の認証が必要。上限は営業保証金の額に相当する額 |
| 不足・補充 | 免許権者の通知から2週間以内に供託 | 協会の通知から2週間以内に還付充当金を納付（怠ると社員の地位を失う） |
| 取戻し | 原則6か月以上の公告が必要 | 社員でなくなったときは協会が6か月以上の公告。一部事務所の廃止は公告不要 |
営業保証金の取戻しで公告がいらないのは、保証協会の社員になったとき、取戻し事由から10年たったとき、主たる事務所の移転で二重に供託したときです。保証協会の社員でなくなったら、1週間以内に営業保証金を供託します。
事務所・案内所
| 備えるもの | 事務所 | 契約等をする案内所 | 契約等をしない案内所 |
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| 標識 | 必要 | 必要 | 必要 |
| 専任の宅建士 | 5人に1人以上 | 1人以上 | 不要 |
| 報酬額の掲示 | 必要 | 不要 | 不要 |
| 帳簿 | 必要（閉鎖後5年、自ら売主の新築住宅は10年保存） | 不要 | 不要 |
| 従業者名簿 | 必要（最終記載から10年保存、請求があれば閲覧） | 不要 | 不要 |
| 届出 | （変更の届出） | 業務開始の10日前までに免許権者と所在地の知事へ | 不要 |
従業者証明書は、代表者やアルバイトも含めて従業者全員に携帯させます。宅建士証では代わりになりません。
媒介契約（売買・交換）
| 項目 | 一般媒介 | 専任媒介 | 専属専任媒介 |
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| 他の業者への依頼 | できる | できない | できない |
| 自分で見つけた相手との契約 | できる | できる | できない |
| 有効期間 | 規制なし | 3か月以内（超えたら3か月） | 3か月以内 |
| 指定流通機構への登録 | 義務なし | 7日以内（休業日を除く） | 5日以内（休業日を除く） |
| 業務処理状況の報告 | 義務なし | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
- どの媒介でも、契約後遅滞なく宅建業者が記名押印した書面（34条の2書面）を交付する。宅建士の記名は不要。貸借の媒介には適用されない。
- 価額に意見を述べるときは根拠を明らかにする（口頭でもよい）。申込みがあったら遅滞なく依頼者に報告する。
- 更新は依頼者の申出があるときだけで、自動更新の特約は無効。
広告と契約の時期
| 規制 | 内容 |
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| 誇大広告等の禁止 | 著しく事実と異なる表示、実際より著しく有利と誤認させる表示は禁止。実害がなくても違反、おとり広告も対象。6か月以下の拘禁刑または100万円以下の罰金 |
| 広告の開始時期 | 工事完了前の物件は、開発許可・建築確認などの後でなければ広告できない（貸借も含む） |
| 契約締結時期 | 同じく処分の後でなければ契約できない。対象は売買・交換で、貸借の代理・媒介は処分前でもよい |
| 取引態様の明示 | 広告をするときと注文を受けたときの両方で。口頭でもよい |
重要事項説明（35条）と37条書面
| 項目 | 35条書面（重要事項説明） | 37条書面（契約書面） |
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| 時期 | 契約が成立するまで | 契約成立後、遅滞なく |
| 相手 | 買主・借主など取得・賃借する側 | 契約の両当事者 |
| 宅建士 | 宅建士が記名し、宅建士証を示して説明 | 宅建士が記名。説明は不要、交付は誰でもよい |
| 相手方が宅建業者 | 書面の交付だけでよい（説明は不要） | 省略できない |
| 電磁的方法 | 相手方の承諾があれば、書面に代えて電磁的方法で提供できる |
- ITを使った重要事項説明は売買・貸借とも可能。映像と音声で双方向にやりとりでき、書面をあらかじめ送付（電磁的方法も可）し、開始前に映像・音声の状態を確かめ、宅建士証を画面で確認してもらうことが条件。
- 水害ハザードマップ上の位置は、売買・交換・貸借のいずれでも説明する。
- 私道負担は、建物の貸借では説明不要。
- 37条書面に必ず書く事項：当事者、物件、代金・借賃の額と支払時期・方法、引渡しの時期、移転登記の申請時期（売買・交換）、既存建物の状況について双方が確認した事項（売買・交換）。損害賠償額の予定、解除、租税公課の負担などは定めがあれば記載する。
自ら売主の8種制限
宅建業者が自ら売主となり、宅建業者でない者が買主となる売買に適用されます。業者間の取引には適用されません。
| 制限 | 内容 |
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| クーリング・オフ | 事務所等以外で申込み・契約をした買主は、書面で撤回・解除できる。書面で告げられた日から8日を過ぎるか、引渡しを受けかつ代金全額を払うとできない。書面を発した時に効力 |
| 損害賠償額の予定等 | 違約金と合わせて代金の10分の2まで。超える部分は無効 |
| 手付の額 | 代金の10分の2まで。手付は解約手付とみなし、相手方が履行に着手するまで解除できる |
| 契約不適合責任の特約 | 民法より買主に不利な特約は無効。通知期間を引渡しから2年以上とする特約だけは有効 |
| 手付金等の保全 | 工事完了前は代金の5％超か1,000万円超、完成物件は10％超か1,000万円超を受け取る前に保全。完了前は銀行等の保証か保証保険、完成物件は指定保管機関も可 |
| 自己の所有に属しない物件 | 取得の契約（予約を含む）があれば売れる。停止条件付きの契約では不可 |
| 割賦販売の解除等の制限 | 30日以上の相当の期間を定めて書面で催告した後でなければ解除できない |
| 所有権留保等の禁止 | 代金の10分の3を超える支払を受けたら、登記などの売主の義務を果たす |
クーリング・オフの「事務所等」には、事務所、専任の宅建士を置くべき案内所（土地に定着する建物内のもの）、買主が自ら申し出た自宅・勤務先が入ります。喫茶店やテント張りの案内所は含まれません。申込みと契約の場所が違うときは、申込みの場所で判断します。
報酬額の上限（2024年7月1日施行の改正後）
| 取引 | 上限（課税事業者は税抜額×1.1） |
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| 売買・交換の媒介 | 200万円以下の部分5％、200万円超400万円以下の部分4％、400万円超の部分3％（400万円超なら「価格×3％＋6万円」） |
| 売買・交換の代理 | 媒介の2倍。相手方からも受け取るときは合計で2倍まで |
| 交換 | 価額の多い方を基準に計算 |
| 貸借の媒介・代理 | 双方合計で借賃1か月分。居住用建物の媒介は、承諾がなければ一方から0.5か月分まで |
| 居住用以外の貸借で権利金がある | 権利金を売買代金とみなして計算できる |
| 低廉な空家等（代金800万円以下）の売買・交換の媒介 | 現地調査などの費用を含めて30万円（×1.1）まで。売主・買主どちらからも可。報酬額はあらかじめ依頼者に説明し合意しておく（代理は2倍まで） |
| 長期の空家等の貸借の媒介・代理 | 貸主・借主の合計で借賃2か月分（×1.1）まで（借主からは通常の上限まで） |
例：代金1,000万円（税抜）の売買の媒介なら、1,000万円×3％＋6万円＝36万円、課税事業者は39万6,000円が一方の依頼者からの上限です。報酬とは別に受け取れるのは、依頼者の依頼で行った広告の料金など特別の費用だけです。
監督処分と罰則
| 対象 | 処分 | できる者 |
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| 宅建業者 | 指示処分 | 免許権者・業務地の知事 |
| 業務停止（1年以内） | 免許権者・業務地の知事 |
| 免許取消し | 免許権者だけ |
| 宅建士 | 指示処分 | 登録知事・行為地の知事 |
| 事務禁止（1年以内） | 登録知事・行為地の知事 |
| 登録の消除 | 登録知事だけ |
- 処分の前には聴聞を行う。業務停止と免許取消しは公告する（指示処分は公告しない）。
- 必ず取り消す場合：欠格事由に該当、不正手段で免許取得、業務停止事由で情状が特に重い、業務停止処分違反、免許後1年以内に事業を始めない・1年以上休止など。営業保証金の届出なし（催告後1か月）や所在不明（公告後30日）は任意的取消し。
- 無免許営業・名義貸し・不正手段による免許取得・業務停止処分違反は、3年以下の拘禁刑もしくは300万円以下の罰金（併科あり、法人は1億円以下の罰金）。重要事項の説明で宅建士証を提示しないなどは10万円以下の過料。
住宅瑕疵担保履行法
- 宅建業者が自ら売主となり、宅建業者でない買主に新築住宅を引き渡すとき、保証金の供託か保険への加入（資力確保措置）が必要。媒介業者には義務がない。
- 保険は保険金額2,000万円以上、引渡しから10年以上有効なもの。対象は構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分。
- 基準日（毎年3月31日）から3週間以内に免許権者へ届出。届出をしないと、基準日の翌日から50日を経過した日以後は新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約ができない。
- 供託をしている場合は、供託所の所在地などを売買契約を結ぶまでに書面を交付して説明する。