宅建 法令上の制限の要点まとめ
法令上の制限は例年8問で、都市計画法と建築基準法から2問ずつ、国土利用計画法・農地法・土地区画整理法・盛土規制法などから1問ずつが目安です。出題の根拠は試験年度の4月1日時点で施行されている法令で、2026年度の試験では2025年4月施行の建築基準法改正（いわゆる4号特例の縮小）と、2023年5月施行の盛土規制法が範囲に入ります。面積や高さの数字を表で押さえるのが近道です。
都市計画法：区域と地域地区
| 区域 | 内容 |
|---|
| 都市計画区域 | 原則として都道府県が指定（2つ以上の都府県にわたるときは国土交通大臣） |
| 市街化区域 | すでに市街地を形成している区域と、おおむね10年以内に優先的・計画的に市街化を図る区域。少なくとも用途地域を定める |
| 市街化調整区域 | 市街化を抑制すべき区域。原則として用途地域を定めない |
| 準都市計画区域 | 都市計画区域外で都道府県が指定。区域区分は定めないが、用途地域などは定められる |
| 地域地区 | 定める場所 | 内容 |
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| 用途地域（13種類） | — | 住居系8・商業系2・工業系3 |
| 特別用途地区 | 用途地域内 | 用途地域の制限を補う（強化・緩和） |
| 特定用途制限地域 | 用途地域のない区域（市街化調整区域を除く） | 制限すべき建築物の用途を定める |
| 高度地区 | 用途地域内 | 建築物の高さの最高限度または最低限度 |
| 高度利用地区 | 用途地域内 | 容積率の最高・最低限度、建蔽率の最高限度、建築面積の最低限度、壁面の位置 |
- 地区計画：地区整備計画などが定められた区域で、土地の区画形質の変更や建築をするときは、着手の30日前までに市町村長へ届出。
- 都市計画施設の区域・市街地開発事業の施行区域内での建築は知事等の許可。都市計画事業の認可の告示後、事業地内で障害となる建築や5トン超の物件の設置などをするときも知事等の許可。
- 事業地内の土地建物を有償で譲り渡すときは、告示の翌日から10日を経過した後、施行者に届け出る（先買いの制度）。
都市計画法：開発許可
開発行為とは、主に建築物の建築や特定工作物の建設のために行う土地の区画形質の変更です。第一種特定工作物はコンクリートプラントなど、第二種特定工作物はゴルフコース（規模を問わない）と1ha以上の野球場・遊園地・墓園などです。
| 区域 | 許可が不要な規模 |
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| 市街化区域 | 1,000㎡未満（三大都市圏の既成市街地などは500㎡未満。条例で300㎡まで引下げ可） |
| 市街化調整区域 | 規模による例外なし |
| 非線引き都市計画区域・準都市計画区域 | 3,000㎡未満（条例で300㎡まで引下げ可） |
| 都市計画区域・準都市計画区域の外 | 1ha（10,000㎡）未満 |
| 規模に関係なく許可が不要なもの | 注意点 |
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| 農林漁業用の建築物（畜舎・温室など）、農林漁業者の住宅 | 市街化区域以外に限る。市街化区域では1,000㎡以上なら必要 |
| 駅舎・図書館・公民館など公益上必要な建築物 | 学校・病院・社会福祉施設は許可が必要 |
| 都市計画事業・土地区画整理事業・市街地再開発事業などの施行として行うもの | — |
| 非常災害の応急措置、通常の管理行為・軽易な行為 | — |
- 許可権者は都道府県知事（指定都市などはその長）。申請には関係する公共施設の管理者の同意が必要。
- 変更は許可（軽微な変更は届出）、廃止は届出。相続などの一般承継は当然に承継、土地の買受人などの特定承継は知事の承認。
- 工事完了の公告前は原則として建築できない（工事用の仮設建築物、知事が支障ないと認めたもの、開発行為に同意していない者の建築は可）。公告後は予定建築物以外は建てられない（用途地域などがあれば別）。
- 市街化調整区域のうち開発許可を受けた区域以外で建築をするときは、知事の許可（建築等の許可）が必要。
建築基準法：用途制限
| 建築物 | 建てられない用途地域 |
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| 神社・寺院・教会、保育所、診療所、公衆浴場、巡査派出所 | なし（すべての地域で可） |
| 住宅・共同住宅・寄宿舎・下宿 | 工業専用地域 |
| 幼稚園・小中高校 | 工業地域・工業専用地域 |
| 大学・病院 | 第一種・第二種低層住居専用地域、田園住居地域、工業地域、工業専用地域 |
敷地が2つ以上の用途地域にまたがるときは、敷地の過半が属する地域の制限を敷地全体に適用します。
建築基準法：建蔽率・容積率・道路
| 項目 | 内容 |
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| 建蔽率の緩和 | 防火地域内の耐火建築物等（建蔽率8/10の地域を除く）、準防火地域内の耐火・準耐火建築物等で＋1/10。特定行政庁が指定する角地で＋1/10。両方なら＋2/10 |
| 建蔽率の制限なし | 建蔽率8/10の地域で、防火地域内の耐火建築物等 |
| 前面道路による容積率 | 前面道路の幅員が12m未満なら、幅員×4/10（住居系）または×6/10（その他）と指定容積率の小さい方 |
| 容積率に算入しない部分 | 共同住宅・老人ホームなどの共用廊下・階段、エレベーターの昇降路、住宅の地階（住宅部分の床面積の1/3まで） |
| 2つの地域にまたがる敷地 | 建蔽率・容積率は面積による加重平均 |
| 接道義務 | 幅員4m以上の道路に2m以上接する。自動車専用道路は不可。条例で制限を付け加えられる（緩和はできない） |
| 2項道路 | 幅員4m未満の道は、中心線から2mの線を道路境界線とみなす。後退部分は敷地面積に算入しない |
建築基準法：高さ制限・防火地域
| 制限 | 適用される地域 |
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| 絶対高さ（10mまたは12m） | 第一種・第二種低層住居専用地域、田園住居地域 |
| 道路斜線制限 | すべての地域 |
| 隣地斜線制限 | 上の3地域以外 |
| 北側斜線制限 | 低層・中高層の住居専用地域と田園住居地域（中高層は日影規制の対象区域を除く） |
| 日影規制 | 商業地域・工業地域・工業専用地域以外で、条例で指定した区域 |
| 地域 | 耐火建築物等にするもの | 耐火または準耐火建築物等にするもの |
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| 防火地域 | 階数3以上（地階を含む）または延べ面積100㎡超 | それ以外 |
| 準防火地域 | 地上階数4以上または延べ面積1,500㎡超 | 延べ面積500㎡超1,500㎡以下、または地上3階建て（技術的基準に適合するものも可） |
建築物が防火地域と準防火地域などにまたがるときは、原則として建築物全体に厳しい方（防火地域）の規定を適用します。
建築基準法：建築確認（2025年4月施行の改正後）
| 区分 | 建築物 | 確認が必要な工事 | 確認済証の交付期限 |
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| 1号 | 特殊建築物で、その用途の床面積が200㎡超 | 全国で、新築・増築・改築・移転・大規模の修繕・大規模の模様替（特殊建築物への用途変更も） | 受理から35日以内 |
| 2号 | 1号以外で、階数2以上または延べ面積200㎡超（木造・非木造を問わない） |
| 3号 | 1号・2号以外（平屋で延べ面積200㎡以下） | 都市計画区域・準都市計画区域などでの新築・増築・改築・移転 | 受理から7日以内 |
改正前の「4号建築物」（木造2階建て・延べ500㎡以下など）は、2階建てなら新2号、平屋で200㎡以下なら新3号に分かれました。木造2階建ての住宅は、都市計画区域外でも確認が必要になり、大規模の修繕・模様替も対象です。防火地域・準防火地域の外で、増築・改築・移転の床面積が10㎡以内なら確認は不要です。
国土利用計画法：事後届出
| 区域 | 届出が必要な面積 |
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| 市街化区域 | 2,000㎡以上 |
| 市街化調整区域・非線引き都市計画区域 | 5,000㎡以上 |
| 都市計画区域外（準都市計画区域を含む） | 10,000㎡以上 |
- 買主など権利取得者が、契約を結んだ日から2週間以内に、市町村長を経由して知事に届け出る。一団の土地かどうかは権利取得者側で判断する。
- 対象は売買・交換・譲渡担保・対価のある地上権や賃借権の設定など。贈与・相続・時効取得・抵当権の設定、当事者の一方が国や地方公共団体の場合は不要。
- 知事の勧告は利用目的についてだけ（対価の額は対象外）で、届出から3週間以内。従わなければ公表されることがある。届出をしなくても契約は有効（罰則はある）。
農地法
| 条文 | 対象 | 許可権者 | 市街化区域の特例 |
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| 3条（権利移動） | 農地・採草放牧地を農地等のまま売る・貸す | 農業委員会 | なし |
| 4条（転用） | 自分の農地を農地以外にする | 都道府県知事（指定市町村の長） | あらかじめ農業委員会に届け出れば許可不要 |
| 5条（転用目的の権利移動） | 農地・採草放牧地を転用するために売る・貸す | 都道府県知事（指定市町村の長） | あらかじめ農業委員会に届け出れば許可不要 |
- 農地かどうかは登記の地目ではなく現況で判断する。
- 相続・遺産分割で取得したときは許可不要（農業委員会への届出は必要）。抵当権の設定も許可不要。
- 3条・5条の許可を受けない契約は効力を生じない。違反転用には工事停止や原状回復の命令がある。
- 2アール未満の農地を自ら農業用施設に転用するときは4条の許可不要。
土地区画整理法
| 項目 | 内容 |
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| 土地区画整理組合 | 7人以上で定款と事業計画を定め、知事の認可で設立。宅地の所有者と借地権者のそれぞれ3分の2以上の同意が必要。施行地区内の所有者・借地権者は全員が組合員 |
| 建築行為等の制限 | 認可等の公告から換地処分の公告まで、事業の障害となる形質の変更・建築などは知事等の許可（国土交通大臣施行なら大臣） |
| 仮換地の指定 | 指定の効力発生日から、従前の宅地は使用・収益できず、仮換地を使用・収益する。所有権は従前の宅地に残り、売買や登記もできる |
| 換地処分 | 関係権利者に通知して行う。原則として全部の工事が完了した後 |
| 公告日の終了時 | 仮換地の指定の効力が消え、換地を定めなかった従前の宅地の権利が消滅 |
| 公告日の翌日 | 換地が従前の宅地とみなされる。清算金が確定し、保留地は施行者が取得。地役権は原則として従前の宅地の上に残る |
宅地造成及び特定盛土等規制法（盛土規制法）
2023年5月26日施行。旧宅地造成等規制法を改め、宅地・農地・森林など土地の用途にかかわらず危険な盛土等を規制し、土石の一時的な堆積も対象にしました。許可権者は都道府県知事（指定都市・中核市はその長）です。
| 工事 | 宅地造成等工事規制区域（許可） | 特定盛土等規制区域（許可） |
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| 盛土で崖を生じる | 崖の高さ1m超 | 崖の高さ2m超 |
| 切土で崖を生じる | 崖の高さ2m超 | 崖の高さ5m超 |
| 盛土と切土を同時にして崖を生じる | 崖の高さ2m超 | 崖の高さ5m超 |
| 崖を生じない盛土 | 高さ2m超 | 高さ5m超 |
| 盛土・切土の面積 | 500㎡超 | 3,000㎡超 |
| 土石の堆積 | 高さ2m超かつ面積300㎡超、または面積500㎡超 | 高さ5m超かつ面積1,500㎡超、または面積3,000㎡超 |
- 特定盛土等規制区域では、左の欄（宅地造成等工事規制区域の許可規模）に当たる工事は、着手の30日前までに知事へ届出。右の欄の規模なら許可。
- 規制区域の指定の際にすでに行われている工事は、指定日から21日以内に届出。
- 許可の申請前に、周辺の住民に工事の内容を周知する。
その他の法令
- 生産緑地地区内での建築物の新築や土地の形質の変更は、市町村長の許可が必要。
- このほか、自然公園法、河川法、道路法、文化財保護法などにも、行為の許可や届出の定めがある。許可権者が誰かを区別して覚える。