不動産・相続・事業承継の要点まとめ
本試験では2分野あわせて約20問。不動産は法令の数字（期間・面積・割合）、相続は法定相続分と相続税の計算がよく問われます。2024年からの贈与税の改正（相続時精算課税の基礎控除、生前贈与加算の7年への延長）も押さえます。
不動産登記と土地の価格
- 表題部＝所在・地番・地積など、権利部甲区＝所有権、乙区＝抵当権など所有権以外の権利。
- 登記に公信力はない。仮登記は順位を保全するだけで対抗力はない。登記事項証明書はだれでも請求できる。
- 相続登記は、相続による取得を知った日から3年以内の申請が義務（2024年4月から）。
| 価格 | 基準日 | 決定・公表 | 水準の目安 |
|---|
| 公示価格 | 1月1日 | 国土交通省 | 100% |
| 基準地標準価格 | 7月1日 | 都道府県 | 100% |
| 相続税路線価 | 1月1日 | 国税庁 | 80% |
| 固定資産税評価額 | 1月1日（3年ごとに評価替え） | 市町村 | 70% |
宅地建物取引業法・民法
| 媒介契約 | 有効期間 | 業務報告 | レインズ登録 | 自己発見取引 |
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| 一般 | 定めなし | 義務なし | 義務なし | できる |
| 専任 | 3か月以内 | 2週間に1回以上 | 7日以内 | できる |
| 専属専任 | 3か月以内 | 1週間に1回以上 | 5日以内 | できない |
- 業者が売主で買主が業者でないとき、手付は代金の20%まで。受け取った手付は解約手付になる。
- 解約手付：相手方が履行に着手するまで、買主は手付の放棄、売主は倍額の提供で解除できる。
- 契約不適合（種類・品質）：買主は不適合を知った時から1年以内に売主へ通知する。
借地借家法
| 種類 | 存続期間 | 契約方法など |
|---|
| 普通借地権 | 30年以上（更新は最初20年、以後10年） | 制限なし |
| 一般定期借地権 | 50年以上 | 書面（電磁的記録を含む） |
| 事業用定期借地権等 | 10年以上50年未満 | 公正証書。居住用建物は不可 |
| 建物譲渡特約付借地権 | 30年以上 | 制限なし |
| 普通借家 | 1年未満は期間の定めがないものとみなす | 更新拒絶には正当事由が必要 |
| 定期借家 | 1年未満も可 | 書面（電磁的記録を含む）。1年以上なら満了の1年前〜6か月前に通知 |
都市計画法・建築基準法・農地法
- 市街化区域＝既成市街地とおおむね10年以内に市街化を図る区域。市街化調整区域＝市街化を抑制する区域。
- 開発許可：市街化区域では原則1,000㎡以上、市街化調整区域では規模にかかわらず必要。
- 接道義務：幅員4m以上の道路に2m以上接する。2項道路は中心線から2m後退（セットバック）。
- 建ぺい率：防火地域内の耐火建築物等、準防火地域内の耐火・準耐火建築物等、角地はそれぞれ10%加算。指定80%の地域の防火地域内の耐火建築物等は制限なし。
- 容積率：前面道路の幅員12m未満なら「幅員×法定乗数（住居系4/10）」と指定容積率の小さいほう。
- 住宅は工業専用地域では建てられない。
- 農地法：権利移動は第3条（農業委員会の許可）、転用は第4条・第5条（知事等の許可）。市街化区域内の転用は農業委員会への届出で足りる。
不動産の税金
| 税金 | ポイント |
|---|
| 不動産取得税（都道府県） | 相続による取得は非課税、贈与による取得は課税。登記の有無を問わない |
| 固定資産税（市町村） | 1月1日の所有者に課税。小規模住宅用地（200㎡以下）は課税標準が1/6、超える部分は1/3 |
| 譲渡所得 | 譲渡した年の1月1日で所有期間5年超は長期（20.315%）、5年以下は短期（39.63%）。取得費不明なら収入金額の5% |
| 居住用財産の3,000万円特別控除 | 所有期間は問わない。配偶者・直系血族などへの譲渡は不可。確定申告が必要 |
贈与税
| 項目 | 暦年課税 | 相続時精算課税 |
|---|
| 対象 | だれからの贈与でも | 60歳以上の父母・祖父母から18歳以上の子・孫（1月1日時点） |
| 控除 | 基礎控除 年110万円 | 基礎控除 年110万円（2024年から）＋特別控除 累計2,500万円 |
| 税率 | 10%〜55%の累進 | 特別控除を超えた部分に一律20% |
| 相続時の加算 | 相続開始前7年以内（2024年以後の贈与から段階的に延長。延長分は総額100万円まで加算しない） | 基礎控除を除いた贈与額をすべて加算（贈与時の価額） |
- 申告は贈与を受けた年の翌年2月1日〜3月15日。相続時精算課税は一度選ぶと暦年課税に戻せない。
- 贈与税の配偶者控除：婚姻期間20年以上、居住用不動産等で最高2,000万円（同じ配偶者からは一生に1回）。
- 書面によらない贈与は、履行の終わっていない部分を解除できる。死因贈与で取得した財産は相続税の対象。
相続
| 相続人 | 配偶者 | ほかの相続人 | 遺留分（全体） |
|---|
| 配偶者と子 | 1/2 | 子 1/2 | 1/2 |
| 配偶者と直系尊属 | 2/3 | 直系尊属 1/3 | 1/2 |
| 配偶者と兄弟姉妹 | 3/4 | 兄弟姉妹 1/4 | 配偶者のみ 1/2（兄弟姉妹はなし） |
| 直系尊属のみ | — | 全部 | 1/3 |
- 半血兄弟姉妹の相続分は全血の1/2。兄弟姉妹の代襲は甥・姪まで。相続放棄は代襲原因にならない。
- 相続放棄・限定承認は、相続の開始を知った時から3か月以内に家庭裁判所へ（限定承認は相続人全員で）。
- 公正証書遺言は証人2人以上・検認不要。自筆証書遺言の財産目録は自書でなくてよく、法務局保管なら検認不要。
- 遺留分侵害額請求権は、知った時から1年、相続開始から10年で消滅。
相続税の計算と財産評価
| 項目 | 内容 |
|---|
| 遺産に係る基礎控除 | 3,000万円＋600万円×法定相続人の数（放棄した人も数える。普通養子は実子ありなら1人、なしなら2人まで） |
| 死亡保険金・死亡退職金の非課税 | それぞれ500万円×法定相続人の数（相続人が受け取った場合） |
| 債務控除 | 未払いの医療費・税金、通夜・本葬の費用は控除できる。香典返し・墓石・法要の費用は不可 |
| 配偶者の税額軽減 | 1億6,000万円か法定相続分相当額の多いほうまで課税なし（申告は必要） |
| 2割加算 | 配偶者・一親等の血族（代襲相続人の孫を含む）以外。兄弟姉妹や孫養子など |
| 申告期限 | 相続の開始を知った日の翌日から10か月以内 |
| 財産 | 評価 |
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| 貸宅地 | 自用地評価額×（1−借地権割合） |
| 貸家建付地 | 自用地評価額×（1−借地権割合×借家権割合×賃貸割合） |
| 貸家 | 固定資産税評価額×（1−借家権割合×賃貸割合） |
| 上場株式 | 課税時期の終値と、課税時期の月・前月・前々月の終値平均のうち最も低い額 |
| 取引相場のない株式 | 同族株主等は原則的評価方式（類似業種比準・純資産価額など）、それ以外の株主は配当還元方式 |
| 小規模宅地等の特例 | 限度面積 | 減額割合 |
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| 特定居住用宅地等 | 330㎡ | 80% |
| 特定事業用宅地等 | 400㎡ | 80% |
| 貸付事業用宅地等 | 200㎡ | 50% |